买不对就亏!楼市暖风来袭,现在到底该怎么买房?

来源 | 诸葛找房（zhugefangnews）作者 | 诸葛小笙这几天成都有些暗流涌动，有两个区域都开始了人才引进附送房票，这也被不少自媒体解读为“放松”。巧的是，青岛也有两个区域跟成都一样，利用人才引进的机会，给人才送房票。除这两个城市外，11月还有不少关于楼市松动的消息传出。虽然随后三亚、长沙、燕郊三地放松限购的传闻均被官方否认，但不排除地方有一些放松试探的意思。

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送房票=送钱其实各地在抢人大战中都使出浑身解数，但在留住人才上都不是那么有底气。毕竟去年以来，近20个一二线城市纷纷卷入抢人大战，而大学生直接落户正是最主要的武器。随着落户人口的增多，不少二线和新一线房价都有了不同程度的浮动。可以说是人才引进刚有起色，房价就如此迎合，无疑很让人寒心。不少人之所以选择退居二线，就有降低购房成本，提升生活质量的想法，而快速浮动的房价，把低房价这个难得的优势都丢掉了。更何况对真正的人才而言，要铁了心在一线长期生活并买房也并非是件难事，无非是压力大一些。因此想要让这些人才踏实留下来，还得有实实在在的好处。在限购围城的背景下，户口就相当于“房票”，落户就等同于获得购房资格。在摁住房价的同时送房票，就等于送钱。房买了，心也就踏实了，留在这座城市的可能性也就大了很多。当然，整体而言，这种个别区域的放松，没有楼市调控实质性的宽松，没有货币之水源源不断的支撑，触底反弹的可能性就不大。只会增加市场交易活跃度，而对房价的导向还得看楼市政策。

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暖意初显从政策来看，市场目前处在严重分化期，但未来房地产调控不会松懈，市场仍会保持总体平稳。上述所谓放松的城市，其政策本质上来看还是人才政策，而非房地产政策。上次我在文中提到，这几年的调控想达到的最终效果是——既要促进交易活跃，又要稳住房价，控制金融水分。尽管马上就有粉丝反驳说，世上哪有这样的好事。但如今的事实确实证明我们不能小看政策的力量，只要想做，就真的可以做得到。2018年至今，已经进行过五轮降准。加上麻辣粉（MLF，中期借贷便利工具）扩容，创设超级麻辣粉（TMLF，定向中期借贷便利），以及央票永续债互换（CBS），释放出的货币流动性已经相当可观。这种流动性的释放不仅因为楼市信贷的收紧，进入楼市的水份不多，还让不少中小企业有了存活的机会，今年前三季度的GDP也并没有因为楼市一家冰冻而整体下滑。这也让很多盼望楼市再次救市的人扑了空。除此之外，随着楼市调控 “一城一策”的不断深入，地方自主权的益处也在不断显现。

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交易活跃今年前9个月，全国房地产调控政策发布高达409次，比去年同期还多。而调控的效果特别明显，之前房价涨幅过快的热点城市都开始回落，涨幅进一步收窄。不仅如此，由于不同城市情况不同，各城的调控越发精细化。人才引进与楼市政策相互协调，极大地促进了市场活跃度。我们来看看成交状况，据CREIS数据显示，本月第一周重点监测的20个城市成交面积环比上升0.4%，其中9个城市成交环比上升。除此之外，还有成交上升明显的城市，上周，福州五区普通住宅成交351套，环比上涨1.15%；成交面积35071平，环比上涨9.22%。重庆上周成交面积为54.29万方，环比上涨40%。

所以说一边是涨幅在收窄，而一边是交易在活跃，可以说已经初步达到了鱼和熊掌兼得的效果。

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买房该注意什么在这样的情况下，如何买房也成了值得思考的问题。过去全国的普惠性上涨，不仅得益于政策与货币的全面宽松，而且也与经济发展和收入增长的基本面息息相关。如今，基本面变了，政策空间弱了，金融风险大了，楼市的选择空间自然就小了。夹缝中求生存，更是一步都不能走错。以前是乱买都能赚，无非赚多赚少的区别，而现在是买不对一定会亏。楼市是否会触底反弹，重点观察三个指标和两个政策。这三个指标分别是房企销售、土地市场和二手房交易情况。两个政策，分别是限购限贷和货币政策。对普通人来说，所有的数据都是慢半拍的，即时的数据看不到。由于种种原因，新闻也有时滞。所以，对我们大部分普通人而言，最容易接触得到，分析得明白的就只有二手房交易情况以及限购限贷政策了。在目前一城一策的背景下，每个城市的政策都不同，而且未来这种不同还会加剧。

所以我们买房要关心的不是海南、青岛、成都这些城市的放松，毕竟别的城市放松，自己想买的城市未必会放松。重点要看的是你自己所处的城市对楼市是什么样的态度，有什么动向，政策到底是松是紧，贷款是不是变松了，有无相关优惠政策，有无笋盘可淘，这些才是实打实的关注点。当然，还有一点值得注意的，那就是二手房的活跃，它能从侧面证明二手市场的成交价开始稳定了，割肉卖房的现象会越来越少。除此之外，最近虽然不少城市交易都略活跃，但无论是大涨还是大跌，都不会被允许，毕竟，大起大落，将会直接影响到经济本身。所以不要有过多奢望，房价起伏并不会太大，楼市里买房，见好就收，知足常乐才是最重要的。

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