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​突然,一线城市再传放松信号!这是进场一线的号角吗?

来源:搜狐焦点深圳资讯 编辑:未知 时间:2019-12-11
导读: 广州社保和个税可以互补。

来源:米宅(大白)

是的,这次这个一线城市是广州。昨天,正在广州调研的我们,突然被广州限购放松刷屏了朋友圈。顿觉虎躯一震,有大事要发生?

有消息称,昨天下午广州调整了非本市户籍人士购房资格认定标准。虽然目前还没有官方正式文件,但房管局工作人员据说已确认。

调整前:

广州外地户籍人士购房的要求是:在广州市连续缴纳5年内(60个月)社保或个人所得税。(中间不能断缴,不能补交)

调整后:

在广州市连续缴纳5年内(60个月)社保或个人所得税,可以叠加一起使用。(例如:购房之日起5年内社保其中一个月显示补收的,则可以提供这个补收月份的正常缴纳个人所得税税单的资料,加起来能体现出连续5年的社保或者税单购房资格,则可购房)

坦白说,看完这个政策之后还是非常失望的。这个政策的调整力度非常小,但明眼人都能从中看出两点:1、释放了限购放松的信号;2、社保和个税可以互补,意味着政策面预留了操作空间。

我们知道调控政策最怕什么呢?

1、怕趋势是收紧的;2、怕没有特殊情况。也就是不管你什么情况,就是必须连续60个月,有一个月断掉都不行。但只要你对特殊情况有特殊政策,那么这个中间的特殊政策就是一个黑科技的操作空间了。

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广州出这个政策的时候,我们正好在广州做调研。对广州限购政策的感受就一个“严“,是真严。按照政策要求,是完全没有操作空间,是一点念想都不给非户籍的外地人。可以说,广州是四个一线城市中,除了北京,限购最严的城市了。先看上海对非本市户籍人才实行的购房政策:

1、非本市户籍以家庭为单位,在沪无房,且每个家庭限购买一套住房;

2、购房人或购房人的配偶在上海最近63个月内累积缴满60个月社保或者最近63个月内累积缴满60个月个人所得税税单(即工资税单)。

我们会发现:1、上海是有3个月的弹性空间;2、上海以家庭为单位,因此对购房者本人社保或税单没有硬性要求,一方具备即可;因此,你在上海作为非户籍人士想要买房还有办法的,且合理合法,时间短见效快。再看深圳:

1、非深户需5年连续社保或纳税;

2、非深户家庭/个人无房,无房贷记录,首付3成;

3、非深户家庭/个人无房,有房贷记录,首付5成;

虽然深圳也是5年连续社保,也是认房认贷,但深圳落户门槛极低啊,具体可以联系米宅深圳团队,即使没有落户资格、不想落户也不想交社保,也还是有办法解决的。所以,综合对比上海和深圳,可以说目前广州是一线里面除北京限购最严格的城市了。这也是我们在广州调研的第一个意外,没想到广州限购这么严!

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另一个没想到是,

广州购买力的强劲和市场惨淡共存!

我们在广州调研,正值两个项目开盘:

一个是南沙灵山岛金科博翠明珠开盘,这是现场的图片——

这也是灵山岛首个项目开盘,折前单价3-3.48万/平。从现场的照片能看出,现场的人气还是很足的。

另一个开盘的项目是增城新塘的保利335,这是现场开盘的照片——

这是在现场的客户分享的开盘感言——

同一天,两个项目开盘:

一个增城之巅,一个是南沙明珠;一个在限购区,一个非限购区。开盘均价都是3万左右。但是开盘效果却一个天上,一个地下,为什么?

先看灵山岛的金科项目,是只有具备广州购房资格的人才能购买,我们在前面已经详细对比了广州的限购政策,可以说除了北京,没人敢和广州比严,可以说丝毫不给操作空间的。

那么增城的保利项目是不限购的,可以说,全国人民都可以在增城买房子。

可是为什么限购区的金科依然开盘不错,可是不限购的增城却爆冷开盘呢?

这说明两点:

1、广州市场是真的很冷;2、广州本地购买力是真的很强;

先看,广州市场现在有多冷呢?

首先是成交量的下跌。10月份链家有数据显示一二手房整体成交12530套,环比下跌17.3%。其次是成交价下跌,特别是二手房。从今年4月到11月,均价从2.46万/平米,下降到2.15万/平米,下降了3000元/平,降幅超过12%。第三是新房开盘遇冷,下调价格。

上周共有6个项目开盘,整体去化仅3成。其中,新塘板块的碧桂园云顶售价下调6000元/㎡。第四是新房库存挤压。有统计数据显示:截止至10月31日广州全市新建商品房库存约15万套,其中增城去化周期约23.8个月,花都去化周期41.89个月,南沙去化周期26.9个月,番禺21.67个月,从化去化周期居是48.9个月。

第五、土拍遇冷。11月21日花都地块由于无人报价延期出让;南沙明珠湾地块以底价成交。以上就是目前广州楼市的真实景象;与之相对应的是,广州强劲的本地购买力和需求。在中国只有四个一线城市,作为一线里面最低调的广州,因为限购巨严,成为一线里面唯一一个外地炒房客,少到可以忽略不计的一线城市,所以广州是一个主要靠本地购买力就撑起一线房价的城市。

这也就是很外地人第一次来广州看市场,第一直觉就是看不懂这个城市的房价体系,但,只要你再这个城市呆三天,你就能直观的感受到,作为中国第一人口大省,第一人口强省的省会,广州本地人是真有钱,广州楼市的水够深,是广州人自己用钱买出来的,因此不能用常规的房产投资理论去套用这个城市的地段和房价。

但,我们可以在广州市场上找到两点共识:1、广州无洼地!2、不限购的区域没价值。简单说,广州人很清楚,房价贵有贵的价值,便宜有便宜的原因。在今年年初我们第一次对广州调研时,米公子就以珠江新城房价7万+为原点举例:

离珠江新城直线距离32公里的中新知识城,均价2.3万/平;离珠江新城直线距离25公里的亚运城,均价2.6万/平;离珠江新城直线距离42公里的增城朱村,均价2.2万,不限购。

所以,广州的远郊是没有价格优势,且已透支的。那么在这个基础上,为什么只有增城不限购呢?价格没优势,却又不限购,这明显的是想要把购买力挤压到增城。

为什么要挤压到增城呢?1、增城库存压力大;2、增城通了地铁,需要更多的接盘人;所以,在广州无论是坚守越秀、天河、海珠的广州人,还是认可番禺、黄埔的广州人,都有一个共识,那就是不限购的增城价值不大。所以我们在保利335的开盘现场会看到来自郑州、合肥、乌鲁木齐、西安等地的购房者。

他们带着要在一线配置资产的想法,在广州无法获得购房资格的情况下,不限购的、有地铁可直接通勤广州的增城区给了他们希望,所以增城来了很多外地的投机客。但这个群体毕竟是小众的群体,没有本地的主流购买力量的认可,开盘是很难开出很火的效果的。

这是增城保利335开盘遇冷的原因,外地人购买力不足,本地人不愿意来接盘。但,我们也必须要看到一点,广州本地购买力的强劲,与广州本地人不认可不限购的增城相对的是,广州人对南沙是认可的。首先,广州人认可南沙的定位,这个定位让广州在粤港澳大湾区中更有存在感,更有价值。

其次,广州人还是很务实的,从珠江新城到天河公园再到金融城,广州人明白房产的价值是产住珠联璧合的结果。因此,在我们今年3月份在广州调研的时候,我们就提到广州存在一条潜在的房产价值线:珠江新城(总部中心)——琶洲(电商总部)——广州金融城(金融资本)——鱼珠副CBD(外溢延伸)——广州科学城(科创研发)。

那么对于南沙,广州人看到的是大概念、大产业,亦是广州未来最大的风口,这就是南沙金地博翠明珠开盘效果还可以的原因。本地人有购买力,并认可。但是本地人认可,是不是就代表有投资价值呢?并不是的。那么,关于广州市场的一线调研内容,可关注我们后续的调研文章,毕竟我们也需要时间梳理和研究。如果你已经等不及了,也可以订阅《大白的楼市一线声音》,下一期就会给大家分享关于广州的调研内容,文末点击阅读原文或图片二维码均可!

最后,我们来总结一下——一方面是市场真的很冷,另一方面是本地购买力又非常强劲。所以广州调控政策的变动就变得很难。既要让市场活跃起来,开发商也能积极的参与拍地,又不能像深圳双十一新政一样,因为政策的调整导致市场急涨,与“房住不炒”,“稳预期”背道而驰,所以才有了广州这个限购政策的“假意”松动。但无论怎样,原本铁桶一般的广州限购政策,终究是撒开了一个口子,对于一直仰慕广州的外地人,可以把心从增城收一收了。

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